上市房企发债融资已超1300亿 泰禾集团评级被下调

泰禾集团(5.050, -0.21, -3.99%)评级被下调，但股价仍强劲上涨，周一盘中曾一度封住涨停板。面对较大的到期债务，公司未来备受关注。而整个房地产行业，今年发债融资规模大，成本低，健康平稳发展可期，后期板块该如何投资？

　泰禾集团评级被下调

6月21日，评级机构东方金诚国际信用评估有限公司披露，下调泰禾集团主体信用等级至AA-，评级展望调整为负面。

除了下调泰禾集团主体信用等级之外，东方金诚还将泰禾集团的债券“16泰禾02”、“16泰禾03”信用等级由AA+下调至AA-。同时，“16泰禾02”及“16泰禾03”将在6月22日开市起停牌两个交易日，6月24日开市起复牌，交易方式调整为仅采取协议大宗交易方式，维持原有净价计价方式。

对于下调的理由，东方金诚表示，大华会计师事务所对泰禾集团出具的2019年度审计报告中提及，泰禾现存在的已到期未付借款金额为235.58亿元，尚未支付的罚息为6.4亿元，并且公司子公司未履行还款义务而被列为被执行人，可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况存在重大不确定性。

公司盈利大幅下降

2019年和2020年一季度，泰禾集团营业收入分别为236.21亿元和4.8亿元，同比分别下降23.77%和93.57%，归母净利润分别为4.66亿元和-5.64亿元，同比分别减少81.74%和157.99%。

此外，泰禾集团还面临着债务集中偿付的压力。仅以债券来看，Wind数据显示，公司今年将有6只债券到期需要兑付本金或付息，合计债券余额达89.16亿元。其中7月份即将到期需要兑付的 “17泰禾MTN001”，目前余额为15亿，偿还规模也不小。

股票强劲上涨

尽管评级被下调，不过股票22日表现不凡，在股指小幅下跌中，泰禾集团最高站上了涨停板，最终以9.13%报收。Wind数据显示，该股自5月中旬探底以来，目前已反弹近20%，涨幅大幅跑赢同期股指。

公司股价近一个多月表现强劲，主要是泰禾集团5月14日公告，公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜，相关交易可能涉及公司控制权的变更；拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务，相关交易涉及有权部门的事前审批。

不过随着评级被下调，公司后期融资可能会更加困难，面临不断需要兑付的债务，后期是否会出现大规模违约，以及最终能不能引入强有力的战略投资者还需观望，但目前风险还是存在的，需要注意。

今年房企上市融资如何

以A股上市房地产企业来看，在政策支持下，今年房企发债规模不小。Wind数据显示，今年以来上市房企已发行债券130只，因5只正在发行中，募资规模还未公布外，其余125只合计融资已达1312.58亿元。其中金融街(6.610, -0.02, -0.30%)发行的资产支持证券“金融街优”规模最大，发行达76亿。紧随其后首开股份(5.820, -0.04, -0.68%)的两只中票“20首开MTN001”和“20首开MTN002”也都在30亿以上。此外还有“20金融街SCP001”等61只债券发行规模在10亿或以上，可见上市房企单只发债规模大的不少。

而成本方面，上市公司发债平均成本并不高。Wind数据显示，今年以来，0.5年期以下房企债券平均年化利率为2.56%，而0.5~1年期平均利率为3.11%都较低。整体看，只有2年和4年期房企发债成本最高，平均票面利率都达到6%以上，不过数量较少，只有7只。其余期限债券平均成本均不到5%，而且数量较多，成为大部分上市房企融资成本集中地。可见今年房企发债成本不高，而且规模较大，有利于房企健康发展。

房地产行业后期如何投资？

西南证券(4.640, -0.01, -0.22%)胡华如分析认为，5月行业数据进一步趋好，关注有基本面且具备想象空间的地方国资地产股物业股。推荐三条投资主线：1）存在区域主题利好化的国资背景小市值个股；2）物管类标的；3）有格局有优势、具备“核心资产”特征的个股。

华创地产袁豪团队分析认为，政策面，预计宏观政策仍偏于宽松，需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策，供给端政策继续积极支持，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，总体政策将处于稳中偏好环境。

基本面，预计Q3销售将保持Q2的市场热度，低库存+销售回暖将继续推动投资端数据修复，后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势。

公司面，主流房企周转率提升、利润率阶段性见底、杠杆率保持平稳等三大改善将推动ROE向好。多元业务方面，物管行业加速发展、获得多维度认可、黄金时代开启，持有型业务在货币宽松+REITS助力下将焕发光彩，其中物流地产或将优先受益公募REITS。

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