住房面积增加改善性置业成为“新刚需” 购房政策在优化降低换房成本加快需求释放

随着房地产市场发展，买房人不再简单满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求增大。从有居到优居，十年来大家对居住品质的要求也在不断提升，不仅寻求居住面积的增加，还关注居住环境的改善。然而在房屋买卖的过程中却也产生了不少痛点，在相关部门不断优化政策的同时，企业平台也在积极配合进行业务创新，改善服务流程和体验，促进房屋交易顺畅进行。

住房面积在增加

改善性置业成“新刚需”

国家统计局数据显示，1994年我国城镇居民人均住房面积是15.7平方米，2020年城镇居民人均住房面积已经达到了38.6平方米。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰介绍，从住房流通市场上来看，一、二线重点城市进入“换房”阶段，首次改善性置业、再次改善性置业以及旅居需求成为“新刚需”，不少人通过存量市场流通实现“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”。

调研数据显示，在过去一年的所有购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%。贝壳研究院交易数据显示，居民购买大户型、低楼龄房源的占比增加。2022年前三季度贝壳重点50城二手房成交中，90-140平方米中户型以及140平方米以上大户型房源成交占比分别较2020年提高5个、1个百分点;楼龄在5年以下的高品质次新房源成交占比较2020年提高6个百分点。

除了想拥有宽敞的房屋空间之外，大家也更加注重居住环境的改善。刘丽杰认为，在“住得更好”的需求下，未来房屋品质的维度将会扩展，对房屋的方位、结构、材质、空间、功能、使用、个性化等属性综合定义，装配式建筑、智能家居等产业将迎来巨大发展空间。物业管理从粗放发展走向专业化、智能化。城市更新、房屋改造等方面也孕育巨大的市场机会。

购房政策在优化

降低换房成本加快需求释放

在市场潜在机会中，各地限购政策的优化更有助于释放更多的住房需求，带动住房交易增长。刘丽杰介绍，从今年以来部分城市优化限购政策后的市场表现看，杭州、苏州、西安、成都、合肥等重点城市在5月先后放松限购，5、6月这类城市二手房成交套数环比均有明显回升。

降低房贷利率、放松限贷政策等信贷政策的优化，有利于降低居民购房成本，减轻购房压力，促进刚需及改善性住房需求的释放。

房贷利率方面，根据贝壳研究院监测，截至9月重点103城市二手房主流首套、二套房贷利率较去年9月高点下降159个、108个基点。9月29日人民银行、银保监会决定阶段性放宽2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市首套住房贷款利率下限,年底前这类城市房贷利率将进一步下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%的水平。

限贷政策优化包括降低首付比、取消“认房认贷”。据不完全统计，2022年以来，包括兰州、贵阳、银川等在内的近60个城市首套房商贷首付比例下调至20%;超过40个城市二套房商贷首付比例下调，其中超30个城市下调至30%，如南宁、长春、兰州等。

郑州、贵阳、太原等超40个城市取消“认房又认贷”，对于已结清相应贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，按照首套房标准执行。

此外，9月底财政部发布换房退税的新政，也有利于降低换房成本、加快改善性需求的入市节奏。

交易流程在简化

带押过户让房屋买卖更便捷

今年以来，在多项利好下，二手房交易市场逐渐回暖，提高二手房交易效率已成各个城市楼市政策的热点方向。

贝壳研究院的调研数据显示，居民“卖一买一”置换新房的需求越来越主流。9月23日北京出台新规，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，“连环单”家庭卖出、买入房屋，不仅可同步进行购房资格核验，还可同时申请办理购房贷款、缴税及不动产登记业务，提高了二手房交易效率。

据了解，2021年4月，北京链家交易中心作为试点机构，开始“连环单”业务的并行办理。北京链家方面表示，目前公司连环单网签占比稳定在10%-13%之间，“连环单”试点业务并行办理以来，交易流程效率和客户体验都得到明显提升。

“带押过户”则让二手房交易免去了提前还贷以注销抵押登记的环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理，可以大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度。

8月17日，济南市多部门宣布推出二手房“带押过户”，存在抵押但要上市交易的房产，不用先归还原来的贷款就可以完成过户、抵押、发放新贷款。目前该模式已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功。9月15日，中国人民银行广州分行也发文鼓励二手房“带押过户”模式;深圳也在今年7月完成了深圳市首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。为保障买卖双方、抵押权人的权益，上述三城市在施行该模式时均引入了公证处。

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相关部门联动机构创新二手房交易模式

除了相关部门联动机构作出的便捷二手房交易的模式创新，也有房地产经纪机构从企业层面针对市场痛点进行了业务创新。

近日，贝壳找房青岛站推出“优鲜卖”模式。这一模式需要“卖一买一”的购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。三方约定旧房售卖时间周期，在此期间，开发企业帮助购房者锁定意向房源，贝壳平台合作经纪公司则帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售。

新的业务模式给了购房人更大的选择权并降低违约风险，若旧房成功售出，其可以办理接下来的新房购买流程;若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。据了解，这一模式已在青岛市十几家楼盘落地。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“优鲜卖”模式直击“卖旧买新”痛点，契合多方利益，对于着急买卖房子的消费者、想要加速去化的开发商、想要按揭投放稳定的银行、希望提升市场稳定性的地方政府而言，都是比较好的模式，切中了当前房地产市场存在的要害。

此外，贝壳找房打造了综合性房产交易线下服务中心“签约服务中心”。在签约前，该中心可提供资质审核、交易咨询等服务;在签约中，提供合同讲解、可核查范围内的风险告知等服务;在签约后，提供线上贷签、引入第三方资金存管等服务，部分城市有银行经理驻点，可即时提供贷款。签约服务中心的贷款专员、权证专员能够为经纪人提供用户的购房资质、贷款情况、评估询值、税费计算等咨询服务。

2021年年底，济南不动产登记中心宣布全国首创的不动产登记“云柜台”正式入驻贝壳济南站后，线上申请、远程审核，让居民足不出户、24小时都可以办理过户手续。与贝壳签约服务中心连接后，正式形成了从签约、交易、缴税到登记，全程网上办理的流程。

关键词： 房地产市场 住房面积 购房政策 降低换房成本 不动产登记